ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ
АРХИТЕКТУРНОЕ ПРОЕКТИРОВАНИЕ
ИНТЕРЬНРНЫЙ ДИЗАЙН
ЛАНДШАФТНЫЙ ДИЗАЙН
О НАС

Блокированные дома
(жилые дома блокированной застройки)

Если вы хотите купить или построить блокированный дом (дуплекс, таунхаус), то этот текст для Вас.

Это картинка из интернета, так должна выглядеть хорошая блокированная застройка:


Дома блокированной застройки является популярным видом строительства в частном и коммерческом секторе. Блокированная застройка позволяет с одной стороны создать достаточно плотные градостроительные образования, но с другой стороны, жители проживают в собственных домах, или как бы проживают в собственных домах или в одном большом доме (этот вопрос как раз и требует обсуждения).


Схемы блокировки домов


На сегодняшний день популярны различные типы блокировки. Это и так называемые дуплексы (два дома, сблокированных между собой), таунхаусы (рядная блокировка до десяти домов), так же дома могут быть сблокированны по лучевой схеме (не распространенный тип блокировки домов).

На сегодняшний день, один из самых сложных вопросов с блокированными домами - это определение их типологии и, соответственно, юридического статуса. Что должен представлять из себя "блокированный дом" или "дом блокированной застройки"? Похоже, законодатель так и не разобрался с этим вопросом, а отсюда разное понимание формулировок и определений. И, если в этом не могут разобраться юристы, то как в этом разобраться обычному гражданину? Что же, давайте попытаемся разобраться и определить какой-то план действий.

Начать надо с того, что зона Ж1 предназначена не только для индивидуального домостроения, но и для блокированной застройки.

Градостроительные регламенты "правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа Приморского края" говорят нам:

«Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) предназначена для индивидуального жилищного строительства. Размещение индивидуального жилого дома (дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) и блокированной жилой застройки. Размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки).»

В общем-то, и Градостроительный кодекс РФ (ч. 2 статьи 49), дает похожую формулировку:

«Под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования».

С другой стороны, существует СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», в котором так же есть термин «блокированная застройка»:

«3.2 блок жилой автономный: Жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.»

«3.3 блокированная застройка домами жилыми одноквартирными: Застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.»


Соответственно, возникает вопрос: могут ли пристроенные друг к другу дома иметь общие стены? Судя по логике – нет. То есть, каждый дом должен иметь свою отдельно стоящую стену.

Так что, понятие «блокированный дом» неоднозначно, и, очевидно, мы имеем два варианта толкования блокированного дома:

Вариант первый - ряд одноквартирных жилых домов, пристроенных друг к другу.

Вариант второй - одно большое здание, разделенное на жилые автономные блоки, блоки разделены стенами, без проемов и отверстий.


Практика застройки.

Большинство домов с количеством блоков более двух строят коммерсанты с целью дальнейшей продажи. Частное лицо или организация приобретает земельный участок и, не межуя участок, строит одно здание по первому варианту. Потом участок размежевывают. Покупатель приобретает жилой блок. Я бы назвал в данной ситуации жилой блок - квартирой с выходом на приквартирный учаcток.

Застройка компании ДНС:


Другая ситуация, когда друзья-соседи на своих участках строят два пристроенных друг к другу дома, к примеру, в целях экономии земли. В данном случае, однозначно, конструкции дома должны быть разделены, если один сосед решил снести свой дом, то другого соседа это никак не касается. Примером может служить классическая городская квартальная застройка. Дома разных домовладельцев стоят независимо друг от друга, между домами есть зазор!



Тонкость данного строительства заключается в том, что правила застройки регламентируют минимальный размер земельного участка, и даже если удалось участок размежевать, необходимо получить градостроительный план, с указанием возможности блокировки домов и отсутствием отступов от границ участка.



Вывод

Если вы хотите для себя хороший блокированный дом, то стройте или покупайте действительно дом. Дом - это значит, что у него должен быть отдельный фундамент и отдельные стены от ваших соседей. Стены сблокированные к вашим соседям будут глухие и без окон и будут расположенные на небольшом расстоянии друг от друга (к примеру между стенами останется зазор пять сантиметров).

Если вы не так щепетильно относитесь к вопросу собственности, тогда можете купить дом в блокированной застройке. Такой вид недвижимости тоже имеет право на жизнь, но это по сути будет квартира с выходом на участок. Так как конструкции дома у вас будут совместными.




Автор: Григорьев Максим Викторович.
При перепечатке ссылка на сайт gradm-vl.ru обязательна.